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发布需求
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出自： 房地产观察家
2020-10-19
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恒大是多元的，而许家印却是专一的。
而这一点，如今在文旅产业上更是表现得淋漓尽致。在经过一波天花烂坠的宣传噱头鼓吹之下，许家印耗时10余年，斥资1600亿在中国海南填海造地栽下的这朵“霸王花”——恒大海花岛，终于梦想照进现实，将于今年年底开业。如此土豪型项目，让人直呼“牛逼”。
然而，作为许家印撬动万亿级文旅市场的支点，同时海花岛也饱受着争议，看好着有之，看空者亦不少。为此，海花岛究竟有何特别之处？如今又发展到哪一步了？今天就来和大家详细说一说这个项目。
01.
1600亿拓海封疆，
世界第一人工岛
提及世界级海岛旅游胜地，大多数人脑海中第一时间涌现出的是棕榈岛、马尔代夫、巴厘岛等耳熟能详的地方。但从今以后，这个名单上将会增加一个新的名字——中国海南海花岛，这是恒大进军文旅产业的标志性项目，也是家印的重大形象工程。
▲恒大海花岛鸟瞰图
海花岛是一座填海造地而建的人工岛，位于海南省儋州市，南起排浦镇，北至白马井镇，距离海岸大于600米。项目总占地面积12000亩，填海7.83平方公里，海岸线长达40公里，总耗资1600亿。这意味着，许家印以一家之力，为我国增添了上万亩国土面积，并一举成为了全球最大的人工岛？还真是个有“想象力”的企业。
▲海花岛区位交通图
然而，对于其选址儋州，不少网友表示不理解。相较于三亚与海口等城市知名度，儋州却是毫无存在感的城市，且还位于海南西部工业区，认为许家印真是钱多敢造！事实上，海花岛的选址有其内在逻辑：
1、海南东线及三亚热度开发力度大，导致生态资源破坏严重，而西海岸仍保持原生态，拥有最美西海岸线，海南的价值洼地；
2、儋州位于海南西北侧，有山脉阻挡，是海南受台风影响最小的地方，有利于填海型项目的施工及后期打造；
3、气候上，儋州市属热带湿润季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，常年平均气温为23.5℃。夏季没有三亚等东线城市闷热，冬季没有海口等北线城市寒冷潮湿。气候适宜，更适合中老年人度假；
4、最为重要的是，近万亩的填海面积，在三亚、海口是不可能的。换言之，只有在儋州这样的城市，政府为推动当地经济发展，自然乐意引进这类项目，后边一系列操作也足以验证。
于是，许家印便赋予了海花岛高定位：要超越迪拜棕榈岛，成为全球人向往的文化旅游胜地。不得不承认的是，海花岛项目应该是当前全球首个超大体量文化旅游项目了。
02.
十年磨一剑，
缔造世界顶级文旅胜地
那么，打造一个世界级旅游胜地需要多长时间？堪称“世界第八大奇迹”的迪拜棕榈岛给出的答案是9年，而意图超越棕榈岛的海花岛给出的答案则超过十年。
纵观海花岛发展历程，从十年前的一片滩涂到如今的璀璨明珠，共经历了共调研规划报批、填海和招拍挂、全面建设等阶段：
2009年启动海花岛的调研规划工作；2012年获得区域用海规划批复；2013年取得海域使用权证书后开启填海；2015年完成填海后纳入城市总体规划，恒大通过招拍挂获得土地使用权，并开始建设；2019年海花岛主体工程建设基本完成，计划2020年开业。
▲海花岛国际购物中心实景图
为了全力打造这个“超级工程”，在构思阶段，许家印亲自调研了全球著名的填海旅游项目，如迪拜棕榈岛、荷兰弗莱福兰岛等。
而在规划设计过程中，据说从早期亲手绘海花岛的规划草图，到整个业态选择和布局规划，再到每个建筑的造型和线条，许家印全程自己上手，为了一个细节居然修改上百轮方案。原来，许家印也有处女座的一面？
于是，在恒大集团内部、及整个海花岛项目，许家印被尊称为“海花岛项目总规划师”。看样子，能当大老板的确实都有两把刷子！
所以，许家印把海花岛打造成了这样，一世界顶级文化旅游胜地，集齐了全球规模最大的会议中心、全国规模最大的免税购物中心、全国主题最丰富的博物馆群、米其林餐厅最多的风情美食街等多项之最。没错，这很许家印！
看看下面最新宣传视频，一定会亮瞎我们的眼。
▲2020年8月1日，海花岛巡礼。视源：中海海南海花岛官微
03.
600多名顶级设计师操刀，
28大全业态，
重构世界旅游版图
从整个海花岛规划来看，主要由三个独立的离岸式岛屿组成，而这三个岛是许家印根据海南省省花“三角梅”设计而来，因形似盛开在海中的三朵花，故取名“海花岛”。
似乎许家印对花情有独钟，今年曝光的恒大足球场也是一朵花。先不说好不好看？就问接不接地气？不管怎样，作为汇聚了全球600多名世界设计大师智慧的奇迹规划，海花岛自然有其独特的魅力。
▲海花岛卫星鸟瞰图
根据2019年2月19日，儋州市规划委员会公示的海花岛新版规划来看，三大岛屿各司其职，具体规划如下：
1、一号岛，西部国际旅游消费中心超级支点
即中间形似花朵的岛屿，用地面积379多万㎡。1号岛为海南省重点旅游产业园区，集滨海度假、文化娱乐、康体疗养、商务会议、主题公园为一体的海南高端文化旅游综合体，海南自贸区的西部国际旅游消费中心超级支点。
▲一号岛规划图
其中，主要业态有：
1）酒店群落。由58座造型各具特色的五星级酒店，构成全球最大的现代酒店群。总用地面积约56万㎡，共计1.4万间客房，逾2万个床位。主笔设计师有柏林工大和慕尼黑工大学习建筑学教授海茵博士、中国现代参数化设计大师马岩松，荷兰蓝天组公司创始人wolf D. Prix等。
2）国际会展中心。用地面积约1.7万㎡，总建筑面积1.3万㎡，建筑高度30米，建筑层数1层，局部2层，可容纳350个标准展位。
3）国际影视基地。占地面积21.75万㎡，建筑面积16.9万平方米。制作区共设计了17个摄影棚，可容纳7个剧组约2800人同时进行拍摄制作工作。其主笔设计为：中广电广播电影电视设计研究院。
4）奇妙海洋世界。占地12.7万㎡，涵盖深海、极地、热带三大生态圈，三十三座珍稀生物馆。其主笔设计由澳大利亚的Aquatica Australia设计事务所设计。
这里就不一一列举。总之，一号岛汇聚千亿配套，充分满足业主旅游度假、休闲运动、商务会议、健康养生等的所有需求。
▲海花岛博物馆群实景图
▲海花岛婚礼庄园实景图
2、二、三号岛，理想岛居生活体验
二号岛即一号岛右边的狭长岛屿，用地面积240.35多万㎡。二号岛由一个主岛和两个散落的小岛组成，主岛婉转曲折，形成十几个大大小小的港湾。二号岛主要以高层住宅、公寓为主。住宅产品有40-190㎡小高层洋房和20-85㎡度假公寓等。
▲二号岛规划图
三号岛即一号岛左边的岛屿，用地面积149.23多万㎡，是三个岛屿中面积最小的，有跨海大桥与一号岛和陆地相连。三号岛同样以住宅、公寓为主，拥有独特的海景景观资源。整个岛屿主要打造160-630㎡私家滨海别墅、45-190㎡超高层一线海景洋房。
▲三号岛规划图
除了住宅、公寓、酒店等业态，二、三号岛还增设康养医疗、康疗养度假酒店等功能，完善居住服务配套设施，打造全时全季全年龄的康养旅居目的地。
3、部分户型鉴赏
▲瞰海酒店式LOFT公寓，20层，层高4.85米，精装修，首层毛坯
▲瞰海酒店式平层公寓G6，31层，层高3.1米 ， 1层3.9米，精装修，首层毛坯
▲复式WG18，loft公寓，二是二厅二卫，建面约72㎡
从上述三个岛屿业态分布来看，海花岛的业主可实现住在二、三号岛，玩在一号岛，不用离开岛屿就可以满足所有生活需求。其中，二号、三号岛提供了海滨别墅、亲海洋房、瞰海公寓等丰富的产品类型、并且还坐拥40公里私家海岸线，讲真，这种岛居生活挺爽的。
总之，不可否认的是，28大全业态，1600亿砸出来的海花岛在规划上确实精妙且震撼。不过，做文旅产业还是要回归到核心问题运营上，其表现如何？
04.
传奇过往，
海花岛依旧需闯运营关
海花岛，顺应海南国际旅游岛的发展战略而生的它，已被海南省政府列为为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程。总体来看，没让许家印失望。
事实上，早在2015年12月项目初次亮相时就表现优异。海花岛开盘期间，以“3.2秒卖出一套”的速度，售房2万套，认筹到访人数10万，开盘销售金额122亿，创造了开盘销售金额、销售面积和认筹到访人数三大新纪录，创造了国内文旅地产史骇人的战绩。
分析当时项目销售火爆的原因，归结起来主要有三点：
1）在产品层面，无论是从项目体量还是业态的丰富度来看，海花岛均属于恒大的大胆尝试。恒大还因此成立了海花岛产业集团以作为项目整体运营平台。
2）营销层面，巨额投放几乎是海花岛最醒目的标志。开盘期间恒大包下600架飞机齐飞海南海花岛，而海口当地的800辆大巴、90%以上的星级酒店也都被海花岛全部包下；并在全国所有媒体渠道投放，营销推广费将近8亿元，大手笔投放依旧是恒大惯用的营销手段之一。
再者，强大的渠道营销团队，易居组建了3000人。全国24个展厅，300多个恒大案场同时蓄客。某种程度上来说，海花岛将国内旅游地产全民营销推向新高。
3）政策层面，在国家“一带一路”战略部署下，加大海南国际旅游岛开发。同时，国家鼓励产业地产、养老地产和旅游地产的发展。彼时，政策支持和信贷放松的预期下，海岛文化旅游价值及旅游度假产品升值空间凸显。
以上种种，造就了当时海花岛的销售神话。因此，按照当时的项目发展形势来看，许家印计划项目于2017年7月全面开张营业，然而事情并没有想象的那么顺利。
究其原因主要有项目违规填海、破坏海洋生态环境、筹金拖延退还等，好在这些都被财大气粗的恒大花钱摆平了。
比如，恒大答应儋州市政府，从2018-2020年每年投入不少于1个亿用于海洋生态修复，累计不少于3个亿。凡是能用钱解决的问题都不是问题，在历经数年重重“劫难”后，整改归来的海花岛终于去年国庆迎来了首次亮相，值得注意的是并非全面开业。
关于具体开业时间，2020年4月13日，恒大旅游集团童世界运营集团董事长兼海花岛公司董事长章为党在活动上致辞时表示，“虽然受到疫情的影响，但海花岛今年开业的目标不会改变。”
只不过2020年只剩下最后2个月不到，恒大这个含苞待放的花朵能否真的顺利开放依旧还是个迷。
小结
尽管恒大对文旅板块宣传推广的投入力度非常大，但恒大在文旅业界尚未有具备足够说服力的运营案例存在。因此，海花岛作为恒大集团转型升级进军文旅行业的战略级项目，在运营这块依旧是个不小挑战。
一方面要解决如何打造恒大特色、海花岛核心体检的文旅产业持续经营的能力；另一方面面临海花岛项目开业在即，如何立足现状把握机遇来开展具体的营销动作，推动海花岛作为全球人最向往顶级文化旅游胜地愿景目标的实现。
最后，作为航母级项目的海花岛，它的开放不仅实现了许家印的梦，同时也让中国拥有一个全新的全球顶级旅游地标，其意义早已不是企业层面了。在这点上，拥有前瞻性的许家印，一直都把控的非常到位。
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