大碗楼市长三角考察已经启动，这是我们长三角考察的第一篇。

这两天，我们主要围绕大虹桥和外环外转圈。

比如，松江新城、嘉定新城、江桥、南翔、泗泾、九亭……

除了宇宙中心大虹桥之外，其余版块几乎都属于上海的边边角角。

但就是这些边边角角，却让人越看越焦虑。

我有三句实话，虽不当讲但不得不讲——

上海楼市，已经压不住了！

上海楼市，正在全面普涨化！

开年之后，请迎接上海房价至少普涨30%！

1

上海的断供潮，已经蔓延到外环外。

此前，很多人谈及一线城市的楼市行情，讲的都是分化。

深圳是分化，广州是分化……

“分化”，已经成为“大V说楼市”的万金油。

判断准了，我最牛批；判断不准，楼市分化。

但是，分化这招在上海即将失灵。

上海的行情，属于“上来就开大，直接送回家”的那一挂。

两个多月前，上海的“大涨行情”还始终在中环内——

涨幅排在前列的版块大都在内中环附近，且都带双学区；

碧云、华泾、联洋、张江、春申、世博滨江、古美、吴泾等。

两个多月前，上海的“无房可售”也还始终在内中环——

内环内开了24个新盘，认筹低于200%的只有5个；

2000万的总价段，全上海只有1个中粮瑞虹可以选；

内中环已无新盘在售，认筹率普遍超过100%，最高1000%；

明年上半年，也只有8个新盘可能入市，且房源不过千套。

短短两个月过去，上海的“断供”已经蔓延到了外环外。

比如，宇宙中心大虹桥。

27平方公里的大虹桥，新盘供应只有8个。

其中，所有项目都是类似蟠龙天地和虹桥公馆这种——

“4000人抢1000套房子”的日光盘。

你说你不想抢新房，只想老老实实买个二手。

打开链家，放眼望去大虹桥的所有社区——

从徐泾到华漕，从次新房到老破小，从商品房到回迁房……

任何一个小区，挂牌房源都没有超过10套。

你说大虹桥毕竟是宇宙中心，哪怕是外环外，也是外环外的宇宙中心。

好，那我们找个更狠的边角料。

泗泾，够不够狠？是不是屁概念也蹭不到的刚需聚集地？

一年半前，同济晶萃开盘，卖了不到4成。直吓得拿了地王的格力，压根不敢开盘。

你再看看现在——

整个板块，只剩下两个新盘在卖。

一个9号公馆，日光了；一个泗水和鸣，在等待日光。

再次打开链家，瞅一眼二手房——

所有的小区，挂牌量就没有超过10套的；

连商水商电50年产权的破公寓，都只挂了7套。

上海的外环外，类似泗泾这样的情况比比皆是。

比如赵巷、松江新城、华漕、南翔、江桥、嘉定新城、九亭……

我们从松江到青浦，再到嘉定，绕着外环外转了半个上海。

超过9成的新盘，当期房源都已售罄，而且都是在开盘一周内售罄。

大家不是在摇号日光，就是在等待摇号日光。

绝大多数的版块，单小区的在售房源，都不超过10套。

大家不是在捂盘惜售，就在待价而沽。

要知道上面这些版块，都是上海的边边角角，并非绝对的核心区。

这就很可怕了，这已经充分证明一个问题——

上海不仅仅是缺核心区域里的好房子，而是缺一切房子。

上海的无房可售，不是分化的，而是普世的。

2

普世性的无房可售，必将带来普世性的全面上涨。

昨天一天，我跑了15个楼盘，听到最多的几句话就是——

这期没房了，当天就卖完了；等下一批吧，什么时候开盘不确定，什么价格不确定……

在曾经最难卖的外环外，跑了15个楼盘，没混上一口水。

站在高架下面，我想了很久。然后，绝望的发现——

上海楼市，几乎是无解的必涨！

你想买新房，新房的供应量是十年以来的最低值。

能看得上眼的，全特么得抢。

你退守二手，二手的挂牌量还是十年以来的最低值。

能看得上眼的，房东全在反水。

你想求求政策来救你，赶紧加码调控，逼死这帮炒房客。

上海的限购，已经是全国最严苛。非沪五年社保，而且单身不能买；沪籍，单身只能买一套，家庭只能买两套。

上海的限贷，已经是全国数一数二。首套3.5成，二套7成。

上海的落户，难度更是仅次于北京。完全不像某些示范区那种妖艳贱货，落户就能干。

你还想怎么调控？你还想要什么政策？

别做梦了，炒房客早被锁死了！

这完全就是一个真实需求撑起来的大牛市！

这个市场里的所有购房者，都已经被逼到了死胡同里——

摇不到新房，就去抢二手，结果把二手房东惯到了天上，二手房越卖越高；

二手房价格越高，新房倒挂越明显，套利价差越大，倒逼越多的玩家进场；

越多的玩家进场，市场氛围越热，市场情绪越重；

调控手段都已用尽，上海楼市已经无招可出……

参与其中的每个人，都像是一只只焦躁不安的小老鼠。

在囚徒困境里，四处乱窜。

如果你是卖家，我就问你两个问题——

版块内一房难求，你卖不卖？

当然不卖，憨批才会卖！

一天来十个买家，你涨不涨？

当然涨价，憨批才不涨！

如果你是买家，我也问你两个问题——

抢了一个月，毛都没抢到，你还买不买？

当然买，憨批才不买！

新房中签越来越难，二手出价越来越高，你还买不买？

当然买，憨批才不买！

以上，就是我在上海的外环外考察期间，所看到的真实楼市。

如果一个城市的边边角角，都已经热成了这个批样。那么这个城市的楼市，已经注定压不住了。

千万别说，楼市再无普涨。

上海楼市，分分钟给你上一课。

3

供应问题，往往是楼市最无解的命题。

上海的外环外，是整个上海供应量最大的区域。

过去几年，上海7成以上的土地成交都集中在外环线上。

根据现在已成交土地的数据分析——

上海外环线上的供应断层，至少要持续3-4个月。

作为土地成交量最大的外环线，想要补充上货量，仍然需要至少4个月的时间。

那么，土地原本就极其稀缺的内中环和内环内——

想要短期内解决无房可售的问题，几乎不可能。

这也就意味着——

上海无房可售的局面，可能要持续到下半年。

接近半年时间的无房可售，会对一个城市的房价产生什么样的影响？

我就给大家举一个例子——

某示范区，短短2个月的无房可售，就让整个西部的房价涨了40%以上。

上海也就刚刚断供2个月，还有4个月。

一切，只是刚刚开始罢了。

对于拥有购房资格，但仍未进场的朋友们，我有几句实话：

1、场内投机玩家很少，真实需求占据主导。

市场基础很扎实，几乎全是真实的居住需求，几乎没有泡沫。

2、现在远非高位，仍然可以进场。

4个月的断供期，就是上海楼市可以至少跑到下半年的根本。

3、仍然是只盯上海的好时机。

如果你有上海的资格或者能搞到上海的资格，不用看环沪，上海行情目前刚刚外溢到外环，尚未有向环沪外溢。

诸位，请做好“迎接上海房价至少普涨30%”的准备了么？

我劝你们做好准备。

此时此刻，没有比上海更加确定的市场了！