随着疫情过后，逆全球化思潮蔓延，国内城市化进程加速，中国经济正面临新的挑战。

面对新环境，2020年8月政治局会议提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，通过不断提升产业链，加大科技创新等手段拉动内部投资与消费双轮前进。

作为承接消费与投资的空间载体，不动产行业的创新从未停止，特别是以空间运营为代表的存量市场，被认为是未来30年行业的全新发展机遇，吸引众多玩家争相参与。

其中，国企的资源优势显著，拥有大量不动产物业，企业本身增信水平也很强，但由于缺乏资产管理能力，物业价值没有被挖掘，成为积压在国企内部的严重问题。在“双循环”的经济格局下，如何激活这批低效的存量资产？成为“十四五”规划下的重磅课题。

围绕存量地产话题，明源地产研究院与众多国企密集交流，共同解读政策导向、洞察行业数据、研判市场机遇，让国企管理者们在探索存量地产前了解市场动态，明确自身资源禀赋，再选择有利的赛道切入：

国企掘金存量地产四大行业趋势

产业升级化，

“新基建”撬动国企增量投资

在年初疫情影响下，作为国民经济主导的服务业遭到巨大打击，部分制造企业因为及时调整策略，改为生产医疗民生的物资，有效保障人民群众的生命健康，也让中央看到实体产业对于国家的重要性，以产业撬动就业，以创新带动经济的理念越发深入。

因此，近两年国家借助财政调控与优惠补贴等手段，给予产业地产更多倾斜力度，主要围绕投资端及运营端发力。

产业地产在投资与运营端的两大趋势及国企机遇

从投资端看，中国在年初斥资50万亿聚焦新基建项目投资，内容涵盖5G、智能制造、物联网、清洁能源和医疗健康等领域，以产业升级为驱动，带动高精尖产业载体的增量投资需求。

国企在基建领域有着天然的优势，在关乎国计民生的电信、铁路、公路等市场细分市场都起到主导性的作用，将是推动“新基建”的主力军，是本轮50万亿投资的最大受惠者，将引领各类市场主体踊跃参与。

从运营端，为避免企业“借产业地产之名行住宅开发之实”，政府同时推出相关的激励政策，鼓励自带优质产业资源的企业入场，确保真正能引导实体产业入驻园区。

例如2019年5月国务院发布11号文（《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，明确支持对有条件的经开区开发建设主体IPO上市、鼓励开发区资产证券化推进。

上述文件给那些拥有产业资源与资产运营实力的国企打开了资金大门，透过企业IPO或者资产证券化进行融资，缓解产业地产重投资而带来的现金流压力。

总体而言，传统住宅地产调控趋于常态化，中央不断颁布有关国资体系的地产禁令，加上很多地方政府也要求国资承担区域产业提升的职能，透过新基建这一突破口来进军产业地产将会是国企的最优选择。

空间城市化，

“有机更新”践行国企责任使命

改革开放以来，中国城市化进程快速推进，到2019年中国城市化率达到60.60%。部分经济圈的城市化进程进入趋缓阶段，例如珠三角城市圈的常住人口城市化率达到83.84%。依托人口红利驱动城市经济的效果不再明显，借助城市更新来激发经济潜能，完善城市配套进而促进城市可持续发展便成为了当务之急。

深圳城市更新模式与阶段特征

经过不断的探索，中国城市更新模式发生很大变化，以深圳为代表，大致可以区分为三个阶段：

第一阶段的特点是以规模性的拆旧建新为主，缺乏有效的更新改造政策，管理缺位导致大量私人建房问题凸显。

第二阶段城市更新的项目考虑面更加广泛，更新模式也从原先简单的拆除重建延伸到了功能改变或综合整治，开始关注更新项目周边就业、教育与社会发展等多方面的因素。

第三阶段则是受“人本精神”的影响，城市更新内涵不断拓展，注重更加长远的公共利益与生态环境保护，更新形式过渡到以保护和创新提升为主的渐进式有机更新。

在北上广深为主的发达城市，有机更新已经成为提升城市品质与唤醒建筑社会功能的主要方式，但在实际操作中，项目普遍存在投资周期长，回报率不稳定，同时需要平衡政府、原业主、地方村民与企业等多重关系，一般的民企很难有大量的财力做支撑。

反观国企而言，一方面部分国企及城投平台被定位为“城市运营综合服务商”，宏观层面需为区域培育新动能、发展新产业，城市更新必然是国企兼具的责任使命。另一方面，国企政商关系的协调，资金获取等能力与融资成本相比民企都更具有优势。于情于理，国企都应当仁不让成为城市更新实施主体。

对于项目体量大，周期长的项目，国企可以采用股权合作等形式与民企合作，既能疏解资金的高风险、降低参与门槛，也能分享城市更新项目带来的高利润。

资产证券化，

金融创新助力国企轻重分离

无论是否涉及不动产业务，国企在发展过程中都保留大量经营性不动产，也面临较高的库存与较低的流动性难题，部分资产几乎没有现金流产出，严重拖累整体财务报表，企业不得不“负重前行”。

典型标杆国营与民营房企2019年主要财务数据对标

以目前上市的典型国营地产企业为例，资产周转率普遍在0.3左右，相比于民营企业明显偏低,资产使用效率有待提升，如果继续保持较低的流动性，将造成大量的资产堆积，侵蚀未来业务的发展，甚至可能进一步引发资产回报率下降和负债率上升的恶性循环。

因此，少数国企在战略层面提出轻重分离，一方面聚焦资产盘活，通过提升经营性不动产的现金流，让企业财务维持在稳定健康范围内；另一方面借助金融创新，将运营成熟的不动产剥离至表外，提高资产周转率。

其中，4月30号基础设施公募REITs新规，为国企实现轻重分离提供了有力的武器。将国企的不动产打包装入特别设立的SPV，以基金份额的形式在二级市场公开发售，让社会投资者都能参股不动产项目，享受城镇化带来的红利。国企也能将实现重资产的剥离退出，打通不动产“投融管退”的最后一环。

相比民企多聚焦在住宅与商业地产领域，国企的存量资产业态多数为产业园区与涉及民生类的基建项目，刚好符合本轮公募REITs的项目试点要求，未来机遇无限。但国企现今依然存在资产收益不足，缺乏专业运营人才等挑战，REITs新规的出台其实也倒逼国企重视资产管理。

改革市场化，

整合放权促使国企探索边界

国企是公有制经济主体的代表，发展历程与国家命运紧密相连。在改革开放以来，国有企业改革取得巨大成就，为中国经济社会发展、科技进步、国防建设、民生改善作出历史性的贡献。

国企改革四大阶段与本轮改革核心内容

以改革开放作为原点，国企改革已经历四大阶段，2015年国企进入第四轮全面深化转型，这一轮国企改革内容围绕四大层面：

在体制方面，以管资本为主完善国有资产管理体制，改革国有资本监管机构权责清单；

在机制方面。建设中国特色现代国有企业制度，积极推进落实董事会职权，推行职业经理人制度，把混合所有制改革作为国企改革的重要突破口，深化混合所有制改革后的企业经营机制转换；

在结构方面，推动国有企业在供给侧结构性改革中发挥引领作用，加快国有经济布局优化、战略性重组；

在监管方面，加强国有资产监管，建立协同高效的监管体系，放活和管好相统一，加强事中事后监管，搭建实时在线的国资国企监管系统。

基于全面深化改革思路，相关的细则文件密集出台，在存量地产管理领域，部分文件直接提出国企资产管理应按照盘清-盘活的业务路径开展。

例如2019年11月国务院国资委印发的《关于进一步推动构建国资监管大格局有关工作的通知》（国资发法规〔2019〕117号），提出国企要理清现有资产分布，抓好产权管理，并对存量资产进行高效盘活，最终实现资产证券化，提高企业流动性。

为保障国企资产管理能够高效运行，监管层也给予企业更多经营自主权。像先前成立的两类公司（国有资本、运营公司），在战略规划和主业管理、选人用人和工资总额等方面都拥有完全的自主决定权，通过市场化手段来激发国企的内部运作效率，鼓励国企积极向外学习其他民营企业的先进经验，探索出符合自身特点的资产管理运营机制。

“做大做强做优”，国企将迎来存量地产红利

结合目前行业发展趋势，大部分国企将产业投资与资产盘活纳入到了十四五规划的重点任务当中，未来将享受到存量时代带来的红利。但随之也会面临项目数量增加，业态趋于复杂等难题，为此国企势必需要提升经营管控模式，提升资产管理能力，才能顺应竞争越发激烈的市场，实现做强做优做大的目标。